營改增后，房地產會計必須知道的五個銷項稅問題
云南百滇稅務師事務所有限公司 2018-03-24
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房地產營改增后，面對如此大的變革，讓許多房地產會計頭疼不已。
本文就來梳理一下關于銷項稅的五個常見問題吧！
1
Q：許多房地產開發(fā)企業(yè)對外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對房屋進行設計裝修軟裝，有時也相應贈送了家電，如空調電視等。
在核算銷項稅額時，是否應將銷售房屋的價款、精裝修款、贈送家電價款分別進行核算，按照不同稅率計算銷項稅額？?還是作為混合銷售將精裝修房的整體對外銷售價格統(tǒng)一按照銷售不動產進行增值稅納稅申報？
A：對于房地產企業(yè)銷售精裝修房產，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應的裝飾、裝修、設備款等費用已包含在房屋銷售的價格中，不屬于無償贈送，因此房屋的裝修及家電等不應視同銷售。
同時銷售精裝修房產涉及的裝修及家電價款歸屬于一項銷售行為，應將取得的所有價款作為轉讓不動產進行增值稅納稅申報。
2
Q：在實際操作中，許多房地產企業(yè)為促進銷售、增加蓄客量會采取一些促銷手段，如買房贈送車輛/車位，這種情況下，增值稅應如何申報計算？
A：買房贈送車輛應按照簽訂的房屋銷售合同中標明的價款作為銷售不動產的銷售額，預繳或者直接申報繳納增值稅；小轎車應按照視同銷售價格確認中的第二點“按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定”來確定銷售額，按照銷售貨物（17%的稅率）來計算申報繳納增值稅。
買房贈送車位行為則應區(qū)分以下情況：
①一般情況下，房地產企業(yè)買房贈送車位會進行如下實務處理，按照銷售房屋和銷售車位拆分銷售價格，并分別簽訂房屋和車位的銷售合同。這種情況下，企業(yè)應按照合同約定價格分別預繳或者直接申報繳納增值稅。需要注意的是，要特別注意房屋和車位簽訂的銷售合同中標明的銷售價格是否符合市場價格，如果明顯偏低市場價格，則按照市場價格進行增值稅的預繳或者納稅申報。
②如果房地產企業(yè)買房贈送車位，未對車位單獨簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場價格的，房地產企業(yè)需按照“按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定”規(guī)定確認車位的銷售價格，并繳納增值稅。
3
Q：房地產開發(fā)企業(yè)常與人防辦簽訂回租協(xié)議，將地下人防進行劃線，改造成商鋪或者車位，以一次性躉交的方式將人防商鋪/車位的使用權出售給消費者。這種形式下，是否繳納增值稅，應按什么科目繳納？
A：人防工程出售的是一種使用權而不是所有權，房地產開發(fā)企業(yè)可按提供不動產租賃服務來繳納增值稅，銷項稅額對應的進項稅額應是房地產開發(fā)企業(yè)交與人防辦的回租租金；
但如果人防辦無法開具可抵扣的增值稅抵扣憑證，由此產生的費用應直接計入成本，具體落實應看各地的具體落實政策。
4
Q：預售環(huán)節(jié)繳納的意向金、訂金、認籌金是否作為預繳增值稅計稅依據(jù)？
A：房地產開發(fā)企業(yè)應按照預收款預繳增值稅。預收款是指房地產企業(yè)實際取得的售房款，應包括定金以及分期取得的預收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地產企業(yè)收取的意向金、訂金、認籌金不屬于預收款范疇，不需預繳增值稅。
5
Q：代收代付的契稅、印花稅、辦證費等是否屬于價外費用？
A：價外費用指價外收取的各種性質的收費，雖然契稅、印花稅等不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第十三條規(guī)定的“對行政單位之外的其他單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費”的范疇，但企業(yè)代收此部分稅費也是代收代付性質，由相關部門開具以購房者為主體的發(fā)票或行政事業(yè)型收費憑據(jù)。因此，房地產開發(fā)企業(yè)代收代付的契稅、印花稅、辦證費等不應納入銷售額中。
專家提醒：
營改增是一項國家稅制方面的重大改革，涉及范圍廣泛，內容龐大，在實操中想要完全理解吃透，仍需要不斷的學習和實踐哦。
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