建議加強(qiáng)地下產(chǎn)權(quán)車位房產(chǎn)稅管理 從測(cè)繪報(bào)告中挖出未申報(bào)房產(chǎn)稅款
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-05-08
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如果一個(gè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)異常的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查后顯示沒(méi)有涉稅問(wèn)題，稅務(wù)人員是不是可以就此止步？稽查人員選擇另辟檢查途徑，結(jié)果發(fā)現(xiàn)一個(gè)刻意隱瞞的違法事實(shí)：某房地產(chǎn)公司未就其價(jià)值達(dá)5148.49萬(wàn)元的自用可售地下車位申報(bào)房產(chǎn)稅。
日前，位于某省城的房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司向稅務(wù)部門(mén)補(bǔ)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅200多萬(wàn)元，并開(kāi)始嚴(yán)格規(guī)范各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)。這給營(yíng)改增背景下的地方稅管理提供了一種思路。
查前分析：理出兩大涉稅疑點(diǎn)
前不久，某省地稅局根據(jù)高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別數(shù)據(jù)對(duì)某房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司開(kāi)展納稅檢查。
在入戶檢查之前，檢查組通過(guò)征管系統(tǒng)調(diào)取該公司的信息，對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表和損益表展開(kāi)分析。
分析結(jié)果顯示兩大疑點(diǎn)：一是這家成立于2001年12月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司，注冊(cè)資本2.75億元，有20多家子公司，屬于重點(diǎn)稅源企業(yè)，但所申報(bào)的營(yíng)業(yè)收入很有限。二是該公司兩年的賬面利潤(rùn)可觀，但所申報(bào)的應(yīng)納稅所得額連續(xù)兩年為負(fù)數(shù)，其中2013年為負(fù)800多萬(wàn)元，2014年為負(fù)1300多萬(wàn)元。
針對(duì)這些疑點(diǎn)，檢查組制訂了一份詳細(xì)的檢查方案，準(zhǔn)備先將檢查重點(diǎn)放在企業(yè)報(bào)表項(xiàng)目的審核上，然后層層鎖定檢查重點(diǎn)。為保證檢查工作質(zhì)量和效果，檢查組按稅種將檢查人員進(jìn)行了分工。
細(xì)致審核：所列疑點(diǎn)一一消除
按照計(jì)劃，檢查人員先調(diào)取該公司檢查年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
將這些數(shù)據(jù)與征管系統(tǒng)中的稅收電子數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，檢查人員發(fā)現(xiàn)該公司兩年的收入大部分為房屋租賃收入和老辦公用房的轉(zhuǎn)讓收入，并沒(méi)有當(dāng)期庫(kù)存商品的銷售。其利潤(rùn)總額的來(lái)源主要集中在“投資收益”項(xiàng)目上，這些收益為下屬子公司的分紅，屬于免稅項(xiàng)目。鑒于此，有關(guān)該公司損益類科目的疑點(diǎn)被排除。
接下來(lái)，檢查人員開(kāi)始重點(diǎn)審核該公司的資產(chǎn)負(fù)債表。資產(chǎn)負(fù)債表中最可能有問(wèn)題的就是長(zhǎng)期股權(quán)投資科目，而該公司的資產(chǎn)負(fù)債表顯示，該公司2014年末有長(zhǎng)期股權(quán)投資13.85億元，且存在變動(dòng)的情況。
該公司是不是存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況？仔細(xì)審核有關(guān)長(zhǎng)期股權(quán)投資科目，檢查人員并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何涉稅問(wèn)題。
盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)：尋找企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
至此，這家企業(yè)似乎沒(méi)有什么大的涉稅問(wèn)題了。是不是就此止步呢？
檢查組經(jīng)過(guò)討論，決定換個(gè)思路繼續(xù)查下去，比如核對(duì)企業(yè)的賬面固定資產(chǎn)，從資產(chǎn)的角度審核其涉稅事項(xiàng)。
經(jīng)查，檢查人員發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)在2014年期末有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品5148.49萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品屬于存量房，如果未銷售出去并不需要繳納房產(chǎn)稅?？紤]到這一點(diǎn)，檢查人員向該公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人了解情況，得知該公司在幾年前已經(jīng)停止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在檢查年度并沒(méi)有可銷售的商品房。
那么，該公司賬面上顯示的5148.49萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是什么？該公司有沒(méi)有未銷售的商鋪在出租？帶著這些問(wèn)題，檢查人員從房產(chǎn)稅的角度盤(pán)點(diǎn)該公司的資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)該公司的房產(chǎn)稅申報(bào)相當(dāng)規(guī)范，所收取的房租收入全部申報(bào)涉及稅收，沒(méi)有資產(chǎn)出租未申報(bào)稅收的情況。
“這5148.49萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品到底是什么？”檢查人員這時(shí)直接向該公司財(cái)務(wù)人員詢問(wèn)，得到的回答是“公共配套設(shè)施”。
由于企業(yè)賬面上對(duì)此并沒(méi)有詳細(xì)注明，檢查人員只得通過(guò)其他方法了解真實(shí)情況。
另辟蹊徑：測(cè)繪報(bào)告揭開(kāi)真相
檢查人員抱著試試看的想法，讓該公司提供一份有關(guān)其目前辦公所在樓盤(pán)的測(cè)繪報(bào)告，并到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息網(wǎng)查詢樓盤(pán)信息。將企業(yè)提供的樓盤(pán)測(cè)繪報(bào)告與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的有關(guān)樓盤(pán)信息作對(duì)比，檢查人員發(fā)現(xiàn)測(cè)繪報(bào)告的地下面積存在可售的情況——該公司在樓盤(pán)的上面三層辦公，該樓盤(pán)地下有兩層車位。
這時(shí)，檢查人員突然想起通知企業(yè)需要實(shí)地檢查時(shí)，該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人曾說(shuō)要讓行政部門(mén)幫檢查人員辦停車卡，說(shuō)是不辦卡停不了車，有卡去晚了也可能沒(méi)有車位。
根據(jù)這一線索，檢查人員得出結(jié)論：“該公司賬面上的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)為地下車位”。但企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋說(shuō)，這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是賬務(wù)處理錯(cuò)誤，賬面并不應(yīng)做結(jié)存處理，所有的車位成本已在企業(yè)所得稅前扣除了。
檢查人員認(rèn)為，由于這些地下車位是可售的性質(zhì)，必須按照存量房來(lái)管理。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅﹝2005﹞181號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
至此，檢查人員確定了該公司自用可售產(chǎn)權(quán)車位未申報(bào)房產(chǎn)稅的事實(shí)，有關(guān)車位價(jià)值5148.49萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅近200萬(wàn)元。
地下產(chǎn)權(quán)車位房產(chǎn)稅該如何管理？通過(guò)本案，可得到一些啟示。
1.細(xì)化強(qiáng)化房產(chǎn)稅管理。房產(chǎn)稅涉及業(yè)務(wù)復(fù)雜，本案中，如果檢查人員未去核對(duì)企業(yè)的測(cè)繪報(bào)告和可售面積，是很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)自用地下可售產(chǎn)權(quán)車位未申報(bào)房產(chǎn)稅問(wèn)題的。 2.區(qū)分對(duì)待地下車位的房產(chǎn)稅問(wèn)題。隨著私家車的普及，如今每個(gè)樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中都會(huì)預(yù)留產(chǎn)權(quán)車位和人防車位。稅務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的檢查中一定要分清有關(guān)車位的性質(zhì)。如果是產(chǎn)權(quán)車位，自用要按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，未用則屬于存量房不用繳納房產(chǎn)稅。如果是人防車位，合同要注明“買受人所購(gòu)地下停車位部分位于人防工程內(nèi)，買受人購(gòu)買的為地下停車位使用權(quán)，非所有權(quán)。停車位使用期限同土地使用證年限。如國(guó)家相關(guān)法律有其他規(guī)定，按相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行”。稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，企業(yè)銷售位于人防工程內(nèi)、不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)證的車位，使用租賃業(yè)發(fā)票，不能向買受人開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。另外，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，雙方簽訂的雖然名為銷售合同，但實(shí)質(zhì)上是租賃合同，應(yīng)按租賃業(yè)務(wù)對(duì)待。公司收取相當(dāng)于全部?jī)r(jià)款的款項(xiàng)，視同一次性收取20年的租金，需要分?jǐn)傆?jì)算每年的租金額按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。 3.規(guī)范房企的車位成本核算方式，堵塞征管漏洞。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。企業(yè)一般會(huì)將地下非單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所作為公共配套設(shè)施處理，但之后又嚴(yán)格按照可售面積來(lái)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。這類企業(yè)有的地下車位成本已全部在申報(bào)企業(yè)所得稅前扣除，后期銷售車位收入并無(wú)成本可扣。本案中，如果企業(yè)財(cái)務(wù)處理時(shí)將車位成本全部在地上可售面積分?jǐn)偅@部分房產(chǎn)便不存在房產(chǎn)原值，形成征管漏洞。 4.按樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)銷售周期跟蹤檢查房企。每個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)始預(yù)售到最后土地增值稅清算，往往時(shí)間跨度長(zhǎng)，比如本案中被查企業(yè)的這個(gè)樓盤(pán)從預(yù)售到銷售結(jié)束，一共用了近4年的時(shí)間，但這段時(shí)間并不在檢查年度范圍內(nèi)。后期選案是因?yàn)楦唢L(fēng)險(xiǎn)識(shí)別選中這戶企業(yè)，但風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)核實(shí)后均沒(méi)有問(wèn)題。如果該案向以前年度延伸檢查，必須有足夠的證據(jù)證明企業(yè)以往年度有稅收違法問(wèn)題。建議對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施跟蹤檢查，將一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)銷售周期作為一個(gè)檢查周期，加強(qiáng)稅收控管。
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